• Alle artikels
  • Future proof
  • Vastgoed
  • Overnames
  • Digitale Economie
  • Nieuw vennootschapsrecht
  • Creating Value
  • Zakenadvocatuur 3.0
Future proof

‘Duurzaam beleggen wordt een stuk eenvoudiger’

lees meer
Future proof

‘Financiële transparantie lijkt vandaag belangrijker dan privacy’

lees meer
Future proof

‘Plaats gedwongen ontslagen in een bredere transformatie’

lees meer
Vastgoed

Structureren van complexe bouwprojecten

lees meer
Vastgoed

De overheid: een noodzakelijke partner bij vastgoedprojecten

lees meer
Vastgoed

Joint ventures in vastgoed vereisen strategische voorbereiding

lees meer
Overnames

Pas na de fusie of bedrijfsovername begint het échte avontuur

lees meer
Overnames

Een goede overnamedeal is steeds een delicate balansoefening

lees meer
Overnames

Een geslaagde fusie of overname begint bij een goede voorbereiding

lees meer
Digitale Economie

Internationale harmonisering vraagt een compleet nieuwe kijk op belastingen

lees meer
Digitale Economie

Digitalisering vereist advocaten 3.0

lees meer
Digitale Economie

Werknemersstatuut op maat?

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: Positieve evolutie maar ook gemiste kansen

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: Een revolutie in bestuurdersaansprakelijkheid

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: hoe beïnvloedt het uw familiebedrijf?

lees meer
Creating Value

Innovatief cafetariaplan 2.0 voor BNP Paribas Fortis

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Nieuwe uitdagingen én nieuwe kansen voor de zakenadvocatuur

lees meer
Creating Value

Creëren data waarde?

lees meer
Creating Value

Positieve impact blockchain en AI op vastgoedinvesteringen

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

M&A: instabiliteit als vruchtbare voedingsbodem

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Brusselse vastgoedmarkt heeft investeerders flink wat te bieden

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Windenergie op zee: een succesverhaal met vele vaders

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Belastingplichtige opgelet, de letterlijke naleving van de fiscale wetgeving volstaat niet meer

lees meer
Structureren van complexe bouwprojecten

Structureren van complexe bouwprojecten

Het hervormde goederenrecht werd recent goedgekeurd en treedt op 1 september 2021 in werking. Het moderniseert en harmoniseert de huidige regels over onder meer eigendom, vruchtgebruik, opstal en erfpacht. Vastgoedprofessionals bereiden zich maar beter voor.

Ariane Brohez, vastgoedspecialiste bij Loyens & Loeff

Een nieuw goederenrecht is broodnodig. De oorspronkelijke teksten zijn sinds 1804 amper aangepast en hopeloos verouderd. Bovendien liggen de regels van het goederenrecht vervat in verschillende wetteksten. ‘De hervormde regels bevatten nieuwigheden die belangrijk zijn voor de bouwsector’, verduidelijkt Ariane Brohez, vastgoedspecialiste bij Loyens & Loeff. ‘Dat geldt zeker voor complexe bouwprojecten, zoals vastgoedontwikkelingen met een gemengde bestemming. Dit zijn bijvoorbeeld winkels, kantoren en wooneenheden in één vastgoedcomplex.’

Wat betreft de juridische organisatie zijn zulke vastgoedprojecten vaak opgesplitst in afzonderlijke vennootschappen, die elk eigenaar zijn van een deel van het vastgoedcomplex. Enerzijds kan men zo financiële risico’s beter spreiden en eventuele vertragingen beter opvangen. Anderzijds hoeft de ontwikkelaar niet te wachten tot het project volledig klaar is om al met de verkoop van bijvoorbeeld wooneenheden te starten. Indien met afzonderlijke vennootschappen wordt gewerkt, heeft de ontwikkelaar ook de mogelijkheid om zijn aandelen in deze vennootschappen te verkopen. Daarbij rijst dan de vraag naar het goederenrecht.

‘Door de wetswijziging is het voortaan mogelijk om bij complexe en heterogene vastgoedprojecten eeuwigdurende opstalrechten toe te kennen. Op die manier kunnen “volume-eigendommen” worden gecreëerd.’

Lien Bellinck, vastgoedspecialiste bij Loyens & Loeff

Opstalrecht

‘Vooral de wijziging van het opstalrecht is erg belangrijk voor bouwpromotoren en vastgoedontwikkelaars’, zegt Lien Bellinck, experte goederenrecht en huurrecht bij Loyens & Loeff. ‘Een opstalrecht is een tijdelijk zakelijk recht dat splitsingen van eigendommen mogelijk maakt. Het zorgt ervoor dat iemand tijdelijk eigenaar kan zijn van een gebouw dat hij opricht op de grond van iemand anders. Dat recht van opstal wordt door de wetswijziging van maximum 50 jaar tot maximum 99 jaar verlengd.’ 

Lien Bellinck, vastgoedspecialiste bij Loyens & Loeff

In de wetswijziging is ook een uitzondering voorzien voor heterogene onroerende complexen, dit zijn complexen met minstens 2 volumes met verschillende bestemmingen en vatbaar voor zelfstandig beheer, zoals een winkelcentrum met een ondergrondse parking. ‘Bij die projecten kan men zelfs werken met een afzonderlijke “volume-eigendom” (voor de winkels en de parking) door het toekennen van eeuwigdurende opstalrechten’, zegt Brohez. 

‘De optionele BTW-heffing en het hervormde goederenrecht zijn belangrijke nieuwigheden voor de bouwsector’

Ariane Brohez, vastgoedspecialiste bij Loyens & Loeff

Appartementsrecht 

‘Vastgoedontwikkelaars en bouwpromotoren worden in de praktijk vaak geconfronteerd met regels inzake gedwongen mede-eigendom’, legt Bellinck uit. ‘Dat geldt bijvoorbeeld bij appartementsgebouwen, maar ook bij woonzorginstellingen en shoppingcentra. Dergelijke gebouwen worden dikwijls al tijdens de bouwfase in private kavels opgesplitst, die nadien elk aan een andere persoon of vennootschap worden verkocht.’ Om een gebouw juridisch in private kavels op te splitsen, moet de notaris een basisakte opstellen. En daar wringt voor vastgoedontwikkelaars en bouwpromotoren vaak het schoentje.’

‘Het appartementsrecht schrijft voor dat een basisakte de privatieve en gemeenschappelijke delen van het onroerend geheel moet beschrijven. Tijdens de bouwfase is het vaak moeilijk die indeling te maken. Zo wordt tijdens de bouwfase vaak beslist om delen die oorspronkelijk privatief zouden zijn – denk bijvoorbeeld aan een terras – om te vormen tot gemeenschappelijke delen. Of omgekeerd, een gemeenschappelijk deel – denk bijvoorbeeld aan een ondergrondse parking – wordt opgesplitst in private parkeerplaatsen. Daardoor gebeuren er in de basisakte na de voorlopige oplevering vaak nog wijzigingen, die bijkomende kosten met zich meebrengen’. 

‘Bovendien veroorzaakt mede-eigenaarschap in de praktijk wel eens discussies of onenigheden over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Vooral daarom heeft de wetgever het appartementsrecht vorig jaar versoepeld. Voor bepaalde beslissingen over de gemeenschappelijke delen is bijvoorbeeld niet langer een drievierdemeerderheid vereist bij stemmingsrondes. Dat voorkomt aanslepende blokkeringen. Die nieuwe regels inzake het appartementsrecht worden nu ook in het nieuwe boek 3 opgenomen’, besluit Bellinck.

Nog een vraag voor Ariane Brohez? Neem gerust contact
Nog een vraag voor Lien Bellinck? Neem gerust contact