• Alle artikels
  • Future proof
  • Vastgoed
  • Overnames
  • Digitale Economie
  • Nieuw vennootschapsrecht
  • Creating Value
  • Zakenadvocatuur 3.0
Future proof

‘Duurzaam beleggen wordt een stuk eenvoudiger’

lees meer
Future proof

‘Financiële transparantie lijkt vandaag belangrijker dan privacy’

lees meer
Future proof

‘Plaats gedwongen ontslagen in een bredere transformatie’

lees meer
Vastgoed

Structureren van complexe bouwprojecten

lees meer
Vastgoed

De overheid: een noodzakelijke partner bij vastgoedprojecten

lees meer
Vastgoed

Joint ventures in vastgoed vereisen strategische voorbereiding

lees meer
Overnames

Pas na de fusie of bedrijfsovername begint het échte avontuur

lees meer
Overnames

Een goede overnamedeal is steeds een delicate balansoefening

lees meer
Overnames

Een geslaagde fusie of overname begint bij een goede voorbereiding

lees meer
Digitale Economie

Internationale harmonisering vraagt een compleet nieuwe kijk op belastingen

lees meer
Digitale Economie

Digitalisering vereist advocaten 3.0

lees meer
Digitale Economie

Werknemersstatuut op maat?

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: Positieve evolutie maar ook gemiste kansen

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: Een revolutie in bestuurdersaansprakelijkheid

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: hoe beïnvloedt het uw familiebedrijf?

lees meer
Creating Value

Innovatief cafetariaplan 2.0 voor BNP Paribas Fortis

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Nieuwe uitdagingen én nieuwe kansen voor de zakenadvocatuur

lees meer
Creating Value

Creëren data waarde?

lees meer
Creating Value

Positieve impact blockchain en AI op vastgoedinvesteringen

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

M&A: instabiliteit als vruchtbare voedingsbodem

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Brusselse vastgoedmarkt heeft investeerders flink wat te bieden

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Windenergie op zee: een succesverhaal met vele vaders

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Belastingplichtige opgelet, de letterlijke naleving van de fiscale wetgeving volstaat niet meer

lees meer
Joint ventures in vastgoed vereisen strategische voorbereiding

Joint ventures in vastgoed vereisen strategische voorbereiding

Om grote vastgoedprojecten op te zetten, kiezen bedrijven vaak voor een joint venture. Een doordachte overeenkomst is in deze strategie onmisbaar, zowel voor de oprichting, de werking als de ontbinding van het samenwerkingsverband.

Mélanie Schollaert, advocaat in Corporate / M&A bij Loyens & Loeff

Een joint venture is een samenwerkingsvorm tussen twee of meer onafhankelijke ondernemingen. Bij grote vastgoedprojecten kunnen vastgoedontwikkelaars en bouwpromotoren deze flexibele structuur benutten om bijvoorbeeld hun knowhow en kapitaal te bundelen en de projectrisico’s te delen. Meestal richten ze daarvoor een vennootschap op waarin zij aandeelhouders zijn en die eigenaar wordt van het (gebouwde of te bouwen) onroerend goed.

Stabiliteit en uitstapmogelijkheden

De partijen van een joint venture verbinden zich voor meerdere jaren. ‘Ze moeten vooraf dus goed nadenken over de juridische en fiscale onderdelen van hun samenwerking’, benadrukt Olivier van der Haegen, vennoot in Litigation & Risk Management bij Loyens & Loeff. ‘De oprichting van een joint venture gebeurt meestal met veel optimisme. De betrokken partijen willen van een gezamenlijk bouwproject een succes maken en zo snel mogelijk van start gaan. Hier spelen wij onze rol. Als advocaten anticiperen we op mogelijke blokkering scenario’s en adviseren we over de contractuele mechanismen die deze kunnen voorkomen of oplossen.’

‘Er bestaan vele creatieve oplossingen om uit een joint venture te stappen, maar die moet je op voorhand bepalen’

Mélanie Schollaert, advocaat in Corporate /M&A bij Loyens & Loeff

Dat begint bij een overeenkomst die enerzijds een stabiele joint venture nastreeft. En anderzijds in doordachte uitstapmogelijkheden voorziet. ‘De partijen moeten een evenwicht vinden tussen deze twee doelstellingen. Zij verbinden zich er over het algemeen toe hun deelname gedurende een bepaalde periode te handhaven om de stabiliteit van de joint venture te waarborgen ’, verduidelijkt Mélanie Schollaert, advocaat in Corporate / M&A bij Loyens & Loeff. ‘Aan het einde van deze periode, als een partij de joint venture wil verlaten, regelt een goede joint venture-overeenkomst bij voorkeur dat de overblijvende partijen het recht hebben de aandelen van de uittreder te verwerven. Alle partijen voorzien dus best in een passend uitstapmechanisme. Daarvoor bestaan er contractuele oplossingen. Advocaten kunnen hier al hun creativiteit gebruiken om die oplossing te bedenken die het best past bij de behoeften van hun cliënten.’

Evenzeer belangrijk bij de opmaak van een joint venture-overeenkomst is het bestuur van de vennootschap. Het nieuwe Wetboek van vennootschappen en verenigingen heeft de mogelijkheden uitgebreid. ‘Ook dat is maatwerk’, zegt Schollaert. ‘En het is ook nuttig om specifieke regels te voorzien voor belangenconflicten en besluitvormingsbevoegdheden.’

‘Als advocaten anticiperen we op mogelijke blokkering scenario’s in joint ventures en adviseren we over de contractuele mechanismen die deze kunnen voorkomen of oplossen’

Olivier van der Haegen, vennoot in Litigation & Risk Management bij Loyens & Loef

Als het toch fout loopt

Een meningsverschil tussen partijen is tijdens de samenwerking altijd mogelijk. In het ergste geval leidt dat tot een impasse voor de vennootschap. ‘Als een geschil aansleept, voorziet de Belgische wet in de optie dat een aandeelhouder bij de rechtbank verzoekt een andere aandeelhouder uit te sluiten, of om hem te verplichten zijn aandelen te verkopen. Het is niet nodig om een fout van de aandeelhouder aan te tonen, een ernstig gebrek in de verstandhouding is voldoende omdat de rechter het belang van de vennootschap voorop zal moeten stellen. Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe Wetboek van vennootschappen en verenigingen is het de rechter toegestaan om, in het kader van deze procedure, te oordelen over gerelateerde geschillen die verband houden met de financiële relaties tussen de aandeelhouders en de vennootschap (bijv. aandeelhoudersleningen, zekerheden en niet-concurrentiebedingen), zegt van der Haegen. ‘Deze procedure is doeltreffend. In andere landen bestaat deze mogelijkheid niet’.

Olivier van der Haegen, vennoot – Litigation and Risk Management bij Loyens & Loeff

De partijen kunnen ook met geschillenmechanismen contractueel anticiperen op blokkering situaties. Ook daar zijn de opties talrijk: ze kunnen kiezen voor een arbitragebeding, de inschakeling van een technisch deskundige of een bemiddelingsclausule. ‘Ook radicale oplossingen zijn mogelijk’, zegt van der Haegen. ‘Zoals de optie voor een of meer partijen om de aandelen van de andere partijen te verwerven, of hun eigen aandelen te verkopen aan een vastgelegde prijs. Toch raden wij onze klanten aan de partijen enige speelruimte te laten, aangezien het bijna onmogelijk is om op het moment van ondertekening van de overeenkomst, vooraf te voorspellen hoe een mogelijke blokkering zich voordoet.’

Financieringsmodellen

Belangrijk bij de opstelling van een joint venture-overeenkomst is uiteraard ook de financiering. ‘Je kan kiezen voor externe financiering via bijvoorbeeld een banklening of eerder voor interne mogelijkheden zoals kapitaalinbreng of aandeelhoudersleningen. Je moet in de voorwaarden rekening houden met wat er gebeurt als een partij in gebreke blijft: bijvoorbeeld het recht op intrest voor andere partijen als zij ontbrekende gelden voorschieten of het recht om hun vordering in te brengen in de vennootschap met als gevolg de dilutie van de in gebreke blijvende partij. Vanzelfsprekend moeten er ook afspraken zijn over de winstverdeling’, zegt Schollaert.

‘Kortom, het is ontzettend belangrijk dat investeerders en ontwikkelaars vooraf grondig nadenken over hun joint venture-overeenkomst’, besluit van der Haegen. ‘Als er tussen de partijen middenin een bouwproject toch een conflict ontstaat, wordt het moeilijk om op dat moment te heronderhandelen over de samenwerkingsovereenkomst. Dat doet men best voor de start.’

Nog een vraag voor Mélanie Schollaert? Neem gerust contact.
Nog een vraag voor Olivier van der Haegen? Neem gerust contact.