• Alle artikels
  • Vastgoed
  • Overnames
  • Digitale Economie
  • Nieuw vennootschapsrecht
  • Creating Value
  • Zakenadvocatuur 3.0
Vastgoed

Structureren van complexe bouwprojecten

lees meer
Vastgoed

De overheid: een noodzakelijke partner bij vastgoedprojecten

lees meer
Vastgoed

Joint ventures in vastgoed vereisen strategische voorbereiding

lees meer
Overnames

Pas na de fusie of bedrijfsovername begint het échte avontuur

lees meer
Overnames

Een goede overnamedeal is steeds een delicate balansoefening

lees meer
Overnames

Een geslaagde fusie of overname begint bij een goede voorbereiding

lees meer
Digitale Economie

Internationale harmonisering vraagt een compleet nieuwe kijk op belastingen

lees meer
Digitale Economie

Digitalisering vereist advocaten 3.0

lees meer
Digitale Economie

Werknemersstatuut op maat?

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: Positieve evolutie maar ook gemiste kansen

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: Een revolutie in bestuurdersaansprakelijkheid

lees meer
Nieuw vennootschapsrecht

Nieuw vennootschapsrecht: hoe beïnvloedt het uw familiebedrijf?

lees meer
Creating Value

Innovatief cafetariaplan 2.0 voor BNP Paribas Fortis

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Nieuwe uitdagingen én nieuwe kansen voor de zakenadvocatuur

lees meer
Creating Value

Creëren data waarde?

lees meer
Creating Value

Positieve impact blockchain en AI op vastgoedinvesteringen

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

M&A: instabiliteit als vruchtbare voedingsbodem

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Brusselse vastgoedmarkt heeft investeerders flink wat te bieden

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Windenergie op zee: een succesverhaal met vele vaders

lees meer
Zakenadvocatuur 3.0

Belastingplichtige opgelet, de letterlijke naleving van de fiscale wetgeving volstaat niet meer

lees meer
De overheid: een noodzakelijke partner bij vastgoedprojecten

De overheid: een noodzakelijke partner bij vastgoedprojecten

Men kan geen vastgoedproject realiseren zonder de overheid. De overheid beslist over de noodzakelijke vergunningen, investeert mee of is partner bij vastgoedontwikkelingen. Privéspelers kunnen dan best een aantal aandachtspunten in gedachten houden, leggen de specialisten van Loyens & Loeff uit.

Julien Lecler, expert vastgoedrecht bij Loyens & Loeff

De overheid als vergunningsverlener

De overheid speelt een sleutelrol bij vastgoedprojecten, denk maar aan het verlenen van bouw-, milieu- en omgevingsvergunningen of de toekenning van bepaalde afwijkingen van wettelijke voorschriften, verduidelijkt Julien Lecler, expert vastgoedrecht bij Loyens & Loeff.

‘In principe beschikt de overheid over wettelijk vastgestelde termijnen om te beslissen over vergunningsaanvragen. In de praktijk is het soms moeilijk om die termijnen te respecteren, vooral bij grootschalige vastgoedprojecten. Om de samenwerking tussen de overheid en de ontwikkelaar proactief vlotter te laten lopen, zien we vaak dat er een projectvergadering met de overheid wordt georganiseerd’.

Projectvergadering

Ontwikkelaars kunnen ter voorbereiding van een complexe vergunningsaanvraag de bevoegde overheid verzoeken een projectvergadering te organiseren. Tijdens die vergadering krijgt de ontwikkelaar de kans om de hoofdlijnen van het project met alle adviesinstanties te bespreken. ‘Een projectvergadering levert een grotere voorspelbaarheid op’, weet Lecler. ‘De aanvrager krijgt tijdens de vergadering immers meer duidelijkheid over de haalbaarheid van zijn project. De overheid kan op haar beurt meteen inschatten wat de gevoelige punten zijn in het dossier. Die kan zij dan verder onderzoeken.’

Als alle betrokken partijen beter geïnformeerd en voorbereid zijn, is de kans groter dat er binnen de vastgestelde termijnen een gunstige uitspraak omtrent de vergunningsaanvragen volgt. Tegelijk verkleint het risico op een beslissing tot niet-ontvankelijkheid of tot weigering.

‘Een open projectvergadering met de overheid kan de vergunningsprocedure van een complex bouwproject vlotter doen verlopen’

Julien Lecler, expert vastgoedrecht bij Loyens & Loeff

De overheid als partner

En wat zijn de aandachtspunten als de overheid zelf de opdrachtgever van een project is? ‘Overheden kunnen niet met eender wie een contract afsluiten, zoals private opdrachtgevers’, onderstreept Valentijn De Boe, expert publiek-private samenwerkingen en overheidsopdrachten bij Loyens & Loeff. ‘Publieke opdrachtgevers zijn gebonden aan specifieke regels en procedures. De naleving daarvan is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de overheid. Echter, als het misloopt, kan er ook een negatieve impact ontstaan voor betrokken private partners. Je kan maar beter waakzaam zijn.’

‘Alle interactie en onderhandelingen met de overheid kan je best zorgvuldig documenteren’

Valentijn De Boe, expert publiek-private samenwerkingen en overheidsopdrachten bij Loyens & Loeff

Kwalificatie als overheidsopdracht

De kwalificatie als overheidsopdracht heeft belangrijke gevolgen voor alle betrokken partijen. De overheid moet in dat geval een specifieke reglementering volgen. Deze wetgeving bevat gedetailleerde verplichtingen over de publicatie van een aankondiging, de opstelling van de bestekken, de wijze van evaluatie en de motivering en kennisgeving van de beslissingen. De keuze van de private partner moet gebeuren op basis van op voorhand vastgelegde en transparant gecommuniceerde criteria. Deze regels zijn in principe in het voordeel van geïnteresseerde marktspelers, maar ze verminderen de flexibiliteit en de controle van de overheid zelf.

Krijgt een project niet de kwalificatie als overheidsopdracht, dan beschikt de overheid over wat meer flexibiliteit. De algemene beginselen van gelijkheid en transparantie blijven wel van toepassing. De private partners hebben evenwel minder hefbomen en garanties dan bij een overheidsopdracht.

Valentijn De Boe, expert publiek-private samenwerkingen en overheidsopdrachten
bij Loyens & Loeff

Vandaar is het belangrijk te weten of de transactie beschouwd moet worden als een overheidsopdracht. De reglementering inzake overheidsopdrachten is erg complex en evolueert de Europese en Belgische rechtspraak voortdurend. Om een voorbeeld te geven: onlangs heeft de Raad van State een aantal grote vastgoedprojecten geherkwalificeerd als overheidsopdrachten voor werken. ‘Dat betekende in veel gevallen dat de lopende procedures werden stopgezet en herbegonnen. Zelfs als contracten al gesloten zijn, riskeren private partners hun investeringen te verliezen zonder recht op compensatie. De kwalificatie die de overheid zelf geeft aan de transactie is niet van belang. De rechter kan altijd herkwalificeren’, zegt De Boe.

Proactieve houding

‘Ontwikkelaars die met de overheid in zee willen gaan, nemen best een proactieve houding aan door vragen te stellen over de vereisten van het bestek en het proces’, gaat De Boe voort. ‘We raden aan alle interactie en onderhandelingen zorgvuldig te documenteren. De reglementering biedt heel wat procedurele garanties aan deelnemers die zich benadeeld voelen, maar de termijnen om beroepsprocedures in te stellen, zijn kort. Je kan beter tijdig een advocaat raadplegen.’

Nog een vraag voor Julien Lecler? Neem gerust contact.
Nog een vraag voor Valentijn De Boe? Neem gerust contact.